La Cina ha un problema con il mercato immobiliare del paese: 65 milioni di case vuote, sufficienti per ospitare la popolazione francese

Le città fantasma esistono e non mi riferisco a quelle del vecchio west, ma alle nuove metropoli di cemento che in Cina si possono facilmente trovare guidando per un’ora o due fuori Shanghai o Pechino. Strade, palazzi, incroci e semafori; sono moderne e in buone condizioni. A differenza però delle loro affollate controparti, queste sono per l’appunto vuote.

La loro esistenza è stata ben documentata, niente di inventato e niente propaganda anti – Pechino. Del resto la loro esistenza è stata documentata nel 2013 dal corrispondente della CBS, Lesley Stahl, nel report ” 60 Minutes“. In una strada principale all’ora di punta aveva avvistato a malapena un’auto. Sebbene siano una testimonianza della dipendenza della Cina dagli immobili come motore della crescita economica e della sua convinzione nel settore come investimento sicuro, la loro quantità esatta è difficile da definire.

Li Gan è professore di economia presso la Texas A&M University e direttore del Survey and Research Center for China Household Finance presso la Southwestern University of Finance and Economics di Chengdu, è considerato uno dei massimi esperti del mercato immobiliare cinese.

Il professor Gan non riesce a quantificare il numero delle città fantasma in Cina, non saprebbe definire un numero ben preciso, ma sicuramente una delle più note potrebbe essere Ordos New Town , conosciuta anche come Kangbashi, nella regione della Mongolia Interna.

La città era destinata nei primi anni 2000 ad ospitare alla fine un milione di persone, un numero che è stato successivamente ridimensionato a 300.000, ma nel 2016 lì vivevano solamente 100.000 persone; le quali sarebbero giunte a Kangbashi solamente dopo che il governo aveva trasferito in città alcuni dei suoi migliori istituti scolastici e di formazione.

Nel 2015 anche il fotografo Kai Caemmerer si è recato in Cina per esplorare le città fantasma. Le sue foto mostrano file infinite di grattacieli con quasi nessuna presenza di vita umana. Queste unità non occupate costituiscono una porzione significativa dell’enorme mercato immobiliare cinese, che è il doppio del mercato residenziale statunitense e ha raggiunto un valore di 52 trilioni di dollari nel 2019. I dati del China Household Finance Survey pubblicato più di recente, gestito da Gan, mostrano che 21 La % delle case, circa 65 milioni, erano vuote nel 2017, almeno secondo quanto venne riportato dal Wall Street Journal quello stesso anno.

Per capire la mastodontica portata del problema che riguarda le unità abitative vuote, basti pensare che si potrebbe ospitare l’intera popolazione della Francia in questi centri che erroneamente vengono definiti fantasma, quando invece sono semplicemente inoccupati.

Come mai la Cina ha tutti questi immobili vuoti?

La prima cosa da capire sulle città fantasma della Cina è che non sono centri in stato di abbandono, ma sono unità nuove che sono state acquistate come investimenti, risultato di una domanda ed un’offerta non corrispondenti.

“Queste case sono vuote significa che sono vendute a investitori e acquirenti, ma non occupate né dai proprietari né dall’affittuario” sostiene Xin Sun, docente di affari cinesi e dell’Asia orientale al King’s College di Londra.

Ma perchè si continuano a costruire immobili vuoti?

Xin Sun sostiene che il governo ottiene grandi ricavi dalle vendite affittando terreni agli sviluppatori “Questo dà al governo un incentivo molto forte a incoraggiare lo sviluppo invece di limitarlo”, motivo per cui ogni anno, il governo di Pechino, inizia a costruire 15 milioni di nuove case, cinque volte di più degli Stati Uniti e dell’Europa messi insieme (dati riportati  dall’Economist di gennaio 2021).

Oltre al governo che promuove lo sviluppo e aumenta l’offerta, c’è la questione del tasso di urbanizzazione della Cina. I dati della Banca Mondiale indicano che il 61% della popolazione cinese viveva nelle città lo scorso anno, rispetto al 35,8% di appena due decenni prima.

Dal lato della domanda invece si ha un’enorme richiesta di seconde e terze proprietà. Secondo Xin Sun “Questo porta a una forte convinzione popolare che il settore immobiliare sia il modo migliore per preservare e generare ricchezza. Questo stimola la domanda per l’acquisto di ulteriori proprietà“.

Per questo motivo più del 20% dei proprietari di case in Cina possiede più di una casa. Gli Stati Uniti, per fare un confronto, hanno un tasso di proprietà della casa del 65% . Anche le proprietà immobiliari rappresentano una proporzione smisurata della ricchezza delle famiglie in Cina: il 70% dei beni delle famiglie – molto più alto di quello che troveresti nelle economie occidentali – è detenuto nel settore immobiliare.

La domanda di unità, tuttavia – ed è qui che entra in gioco la discrepanza – è stata influenzata da una serie di fattori, ha affermato Bernard Aw, un economista che supervisiona l’Asia Pacific per Coface. Tra questi fattori c’è la crescente inaccessibilità delle case, l’invecchiamento della popolazione e il rallentamento della crescita della popolazione. Aw ha indicato il censimento cinese del 2020, che ha registrato la crescita demografica più lenta dagli anni ’70.

“Hanno costruito un eccesso di offerta e poi l’hanno venduto“, ha detto Gan. “Ed è per questo che si vedono città fantasma”